涨价去库存究竟是一次天才的设计,涨价去库存是什么意思

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国家统计局数据显示：截止2月末，我国的商品房待售面积为65528万平方米，同比增长14.9%。

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国家统计局相关数据

商品房待售面积的具体解释

商品房待售面积是指：

报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积（包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积）。

也就是说商品房待售面积基本上可以等同于现房的概念。还有更多的商品房处于施工状态。

施工状态房屋的数据统计

截止2月末，我国的房屋施工面积为750,240万平方米，其中住宅施工面积为527,695万平方米。

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国家统计局相关数据

房屋施工面积是指：

房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。

也就是说还有527,695万平方米的住宅施工面积都是将来要需要卖的！

除此之外，还有大量的集中供地地块处于未施工状态，数据显示：

2022年的集中供地地块有近半数被各地城投拿下，2021年城投开工率仅有38%，2022年城投拿地开工率仅为8%。

也就是说，房地产开发商持有住宅面积是不止527695万平方米的。

如此大的住宅面积，国家是否能继续延续涨价去库存的策略呢？

什么是涨价去库存

在2016年实行“去库存”政策前，我国的商品房待售面积为7.18亿平方米，超过全年销售额的一半。

供大于求，房价可能会下跌，但是房价却不能跌。

从2008年开始，政府为了刺激内需，进行了“四万亿”刺激计划，地方政府大力举债投资。通常的方式是抵押土地，从银行借贷。

想要从银行借更多的贷款，土地就要更值钱，房价就要更高。如果房价下跌，地方政府就可能还不起地方债。所以房价不能跌。

于是进行了“棚改货币化”。简单的说就是给拆迁棚改区的人直接发钱。

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直接发钱取代安置房屋

拆迁户有钱没房子就得买房子，大量买房子供应就会减少，供应减少房子价格就会上涨，最后地价上涨，政府不仅还的起地方债，还能借的更多。

最终就达到了涨价去库存的目标。

涨价去库存的后续

理论很完美，“涨价去库存”前，房地产公司大量的房屋卖不出去，地方政府相应的土地出让金价格也低。

“涨价去库存”后，空置房屋少了，政府也有钱了。

虽说政府和房地产企业的杠杆也都转移到借贷买房的老百姓的头上了，但是只要房子库存降低了，房价也能够稳定，老百姓也不会说什么。

但是房地产企业并不会见好就收，见到房子卖的好，又借了更多的钱，来盖房屋，政府也乐于把地卖给房地产企业提高财政收入。都希望最后百姓仍旧买单。

但是百姓借不出更多的钱了！

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各部门杠杆率对比

说的是“涨价去库存”，但是库存量从2016年的7.18亿平方米但是如今的6.55亿平方米，只下降了0.63亿平方米的库存。

尾声

前不久国家住建局也发布可以一个统计信息：目前我国已有6.6亿栋房屋，是“栋”不是“间”！

中国的房屋之多可见一斑。

想起一句诗：

安得广厦千万间，

大庇天下寒士俱欢颜！

如今房子千万间有了，可惜不是杜甫的。

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杜甫画像

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