2023年和2024年房价会上涨吗,2023年和2024年小县城房价会下跌吗

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本轮地产库存压力较2014年更大，主要矛盾是疲软的市场需求以及土储不够带来的销售增长趋缓。都说要去库存，那么各大城市未售新房到底有多少呢？

一、库存总量接近历史高位。

新房的可售库存，是指已取得预售许可证的可售新房面积之和。以克而瑞统计的80大城市商品住宅的可售库存为例，当月可售库存数据也可以在上月可售库存的基础上，加上当月新取得预售证供给面积，再减去当月住宅销售面积得到。

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截至2022年三季度末，可售库存处于历史较高水平，去化周期延续上行趋势。2014年以来，80城的社会可售库存经历了先增再降，再增再稳四个阶段，即库存达峰期、棚改去库存期、库存累积期、高位波动期四个时期：

①库存达峰期：2014年初-2014年末。80城可售库存由5.0亿平增加到5.8亿平。2014年房地产市场转冷，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。去化周期由期间低点的17个月走高至21个月。

②棚改去库存期：2015年初-2017年8月。80城可售库存由5.8亿平降低到4.0亿平。2014年底的政策放松和2015年的三年棚改计划，通过大幅提速棚户区改造来推动商品房去库存化，三年间销售了177亿平方米，去化周期由18个月缩短至9个月。

③库存累积期：2017年9月-2020年12月。80城可售库存由4.0亿平增加到5.5亿平。随着2017年开始棚改逐步弱化、房地产调控政策加严，以及2020年短期的疫情影响，商品房销售明显遇冷，导致去化周期由期间低点的9个月走高至15个月。

④高位波动期：2021年1月-至今。80城可售库存延续5.2亿平高位波动。疫情得到控制，中国经济一枝独秀，商品房市场重新回暖，去库存效果好于预期，需求供应持稳之下可售库存延续5.2亿平高位波动，伴随供应持续增长同时销量高位震荡，去化周期稳步上行，由期间低点的11个月走高至20个月。

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2021年以来80城住宅月均销售面积较2014-2020年下降了13.7%，销售下行使库存维持高位。而开发商一般都是以销定产，2021年以来低迷的市场导致开发商在推货上保持谨慎，因此整体库存较高。

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二、各大城市库存情况。

一二线库存还好，三四线库存较高。当前80城中，一、二、三线城市的库存水平分别为0.4、2.8、2.0 亿平。总体来看，与2014年高点相比，一、二线城市的可售库存水平较低，分别为此前的87.4%和89.0%，而三线城市接近此前的高位水平，高达97.5%。虽然各大城市的销售都有不同程度的下降，但三四线城市的销售降幅比一二线要大的多。从去化周期来看，当前一、二、三线城市商品房去化周期分别为13.8、18.3、18.4个月，同比分别增长33%、43%、62%。

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若将每个城市的库存所处的历史分位与当前库存去化周期结合，可以划分出四个象限。其中，第一象限是“库存多，去化慢”，压力较大；第三象限是“低库存，去化快”，新房库存压力较小；第二象限是“高库存，去化快”；第四象限时“低库存，去化慢”。

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将80个城市归入四个象限后，我们发现有36个城市归入第一象限，占比45%；7个城市归入第二象限，占比8.7%；22个城市归入第三象限，占比27.5%；15个城市归入第四象限，占比18.8%。具体如下：

①第一象限：库存多，去化慢。该类城市包括北京、武汉、福州、厦门、郑州、青岛、昆明、南宁、佛山等。

②第二象限：库存多，去化快。该类城市有深圳、南京、杭州、温州、南昌、宁波等。

③第三象限：库存少，去化快。该类城市有上海、合肥、苏州、成都、长沙、石家庄、泉州、西安、济南等。

④第四象限：库存少，去化慢。该类城市有大连、沈阳、南通、天津、舟山、东莞等。

第三象限的城市压力相对较小，即便有存量也很快能卖掉。第二象限的城市无法直接确定是否存在新房库存压力，库存较多但卖得还挺快，需要观察人口流入和一二手房倒挂情况。

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三、结语。

除新房之外，二手房的抛压、一二手房价格倒挂、人口流入流出也是隐藏去库存的关键因素。比如，上海之所以去化快，一个原因是一二手房价格倒挂，因此出现了套利空间。因为新房价格较二手更便宜，会吸引一部分二手房需求转为新房需求，从而加速新房去化。

因为需求在新房和二手之间并非是绝对分割的，因此新房库存高的城市如果二手房去化周期短，则新房库存压力其实没有想象中的大。整体来看，80大城市中只有16个城市库存问题不算严重：

①基本面好、需求强劲，库存少：上海、杭州、深圳、合肥等；

②有库存压力，总需求大，可通过一二手房价倒挂化解库存：北京、广州、重庆、厦门等。

③短期库存偏多，长期可通过人口流入化解压力：成都、郑州、武汉、南京等。

祝大家生活愉快。

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