投资收益怎么算出来的,投资收益怎么算出来的例题

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近期根据中国房价行情网的最新统计，有专业机构统计了全国28个主要城市从2007年-2021年期间买入房产，2022年卖出，近15年间房产投资收益率。

算法为：年均收益率=（卖出年均价-买入年均价+持有期租金）/买入年均价/持有年均价。

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结果显示，济南从2016年及之前买入的房产，投资收益率都在10%以上，这个数据非常可观。

2017年土拍疯狂，房价暴涨，这一年买入的房产投资收益率骤减，但仍然有1.7%的收益率。这一年也成为济南二手房高价出手的风口期！

2018年上半年济南房价达到高点，很多当时入手的投资者至今还在高位站岗。下半年开始济南楼市颓势初现，这一年买房投资基本逢买必亏，投资收益率达到历史冰点-1.6%！

接下来的2019、2020、2021年房住不炒，济南楼市进入“黑铁时代”的疲软期。2020年之后投资回报率稳定在3%左右（未来几年的趋势也大抵如此）。

楼市两极分化趋势开始加剧，大部分的房子开始失去投资价值，二手房流通性骤降，少数核心区优质资产开始加速增值，大部分房子只能抵抗通货膨胀、甚至持续阴跌，投资买房开始真正考验专业和眼光。

横向对比一下，不光济南，青岛的投资环境更糟糕。

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青岛楼市自2018年跌落后一直没缓过劲来，甚至有持续走低的趋势。

济南的能在2018年之后缓慢恢复元气，得益于17年18年土拍疯狂地王频现时政府及时的政策调控（尤其是新房限价），遏制了济南楼市泡沫持续扩张。不然2018年上半年买房的那批人，会从青藏高原直接登顶珠峰。

那是不是说明济南的房子已经不值得投资了？答案肯定否定的。

以上图示的投资回报率只是平均值，仅供参考，旨在提醒大家未来济南投资置业要更加谨慎，核心地段+稀缺环境+顶级产品+优质学区，仍然是济南投资置业的不二法门。

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核心地段永远是最重要的，它也决定了济南投资的门槛不会低于300万。所以投资是有钱人的游戏，想和2016年前一样用小资产撬动大财富，几乎不可能，请趁早放弃。

另外三个条件（环境、产品、学区）根据个人置业需求取舍，但至少要满足其中两个。

目前来看，济南置业最合理的不是纯投资，而是总价300万-650万左右投资+自住。（观点仅针对新房住宅）


现在高端改善新房基本都是精装修交付，而精装无论成本多高，在后期二手房出售时基本都可以忽略不计。如果考虑出租收益，相对于300万以下的住宅，300万以上的好房子租金收益并没有多大优势。


所以，对于手里有部分资金，至少5年内既想有个好的居住生活质量，又考虑未来几年财富增长后，可以继续优化房产终极改善置换，这类有“投资+自住”需求的个人认为是济南最适合投资新房的群体。

符合以上条件的置业群体，可以考虑的新盘也比较有限：高薪核心区保利臻誉、中建云境、珑悦府；长岭山即将入市的玖玺城新品6期上和院；还有旅游路港沟的仁恒新盘河滨城；当然也包括历下盛福片区、章锦神武片区等的一部分楼盘，这两个区域的楼盘不是所有户型都能买，同一个小区，买错了户型投资回报率也会相对低一些。

以上均为个人观点，仅供参考。

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