房地产分销平台模式，房地产分销模式方案

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2022年的呼和浩特房地产市场有多艰难？房子不好卖几乎成为每家房企营销负责人面临的最大难题，房子不好卖，那就上渠道，渠道分销几乎成为各家房企销量的“保障”。而目前呼和浩特的渠道分销行业几乎是贝壳找房一家独大，开发商与之合作，除了要提前支付佣金预付款之外，合作佣金点位从去年的平均4%—5%涨到了今年的6%—7%，并且还呈上涨趋势，除此之外，还要拿出每套2000元至5000元不等的套奖励，并且被要求独家合作，面对如此之多的“不平等条约”，开发商还不得不与贝壳合作，原因只有一个，那就是垄断市场下的房地产，开发商被渠道分销“绑架”了。

房地产分销平台模式，房地产分销模式方案

步步为营，垄断逐渐形成

在贝壳找房进军呼和浩特房地产初期，佣金点位并没有那么高，1.5%—2%的佣金是普遍的市场规则，当时的渠道公司也并非贝壳一家，为了迅速抢占市场份额，贝壳以给开发商预付保证金的方式来和开发商合作，就是只要贝壳的经纪人带来的成交客户，经纪人的佣金贝壳垫付，开发商拿到购房款之后再支付给贝壳该得的佣金，而贝壳当时给经纪人的佣金约在85%左右，购房者签约之后，经纪人的佣金在24小时之内到账，凭借这一波操作，贝壳迅速崛起，据贝壳称，旗下平台注册经纪人在2020年顶峰时期逾2万多人。

人多，就意味着带客能力强，降价、提佣、堆人是贝壳找房常用的三大杀招，也是凭借这三招迅速在呼和浩特房地产市场立足并逐步走向垄断，成为呼市房地产的一枝独秀。我们知道，贝壳找房并不生产购房者，而只是把购房者带到售楼部，那这里就会产生一个问题，在一段时间内，市场上的购房者是存在的，在有限的购房者中，是带给A项目还是带给B项目，很显然，谁给的佣金高，购房者就带给谁，而对于不合作的项目，购房者是不会给你带的，甚至还会截流你的客户，这样一来，被坑的一定是购房者，渠道公司的目的只是为了给开发商带去客户而赚取佣金，至于开发商的口碑、存在的风险一概不管，如果项目出现问题，苦果只有购房者自己吞，渠道公司不会承担任何责任。

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独家垄断，恶意竞争

贝壳在呼市的野蛮生长，迅速掌握了渠道，把开发商的脉搏死死地掐住了，搞专场，只要是到访客户，就算贝壳的客户，因为没有任何一家渠道公司能像贝壳一样，开出诱人的条件，接着就是搞独家，很多开发商被要求签订独家合作协议，予取予夺，全凭一念，贝壳在呼市的房地产市场真正做到了为所欲为，开发商为了销量，不得不忍气吞声，敢怒不敢言。

目前，呼和浩特的房地产开发主流以区域板块为主，多以品牌房企扎堆拿地，同步开发为主，这样的好处就是竞品类似，各家房企为了吸引购房者，从户型设计上做足的心思，由于区域位置、配套资源共享，加之品牌影响力和口碑有没有太大区别，所以竞争激烈，渠道分销就成为了突出的合作模式，谁家给的佣金高，谁的房子就卖的快，最为明显的就是当初的毫沁营板块，九家房企扎堆，为了争抢客户，本不需要上渠道的房企也被迫与渠道公司合作，佣金点位也是越来越高，例如毫沁营恒大，当时的佣金点位是4.5%，这也让恒大成为片区内销售最快的项目，但是在去年恒大出事之后，购房者成为最大的受害者，资金被套牢不说，交房也变得遥遥无期，这些却跟渠道分销没有半毛钱关系，最大的受益者就是当时的渠道公司——贝壳找房，除了赚取丰厚的佣金之外，不用承担任何责任。

巧取豪夺，加速行业凋零

对于开发商而言，在市场下行的时候，销量成为最大的软肋，为了保证资金链，为了冲销售业绩，不得已用高佣金的方式与渠道分销合作，而渠道分销最直接的服务就是依靠经纪人带客赚佣金，据不完全统计，目前贝壳平台的经纪人超过一万人，通过广撒网的形式找客户，而对于已经签约的地产项目，堆人又成为了一大杀招，成百上千的经纪人踩盘、学习，售楼部的人气瞬间飙升，尤其竞争激烈的时候，开发商之间拼佣金、拼价格，谁的价格低，谁的佣金高，谁的房子就卖得快，殊不知，这么做的后果是成本越来越高，利润越来越薄，算账一看，基本白干。

市场越是下行，开发商去化压力越大，放眼目前萧瑟的房地产，贝壳非但没有给予开发商宽松的合作条件，而是利用市场下行来加大榨取空间，据了解，2022年贝壳与数家开发商的合作佣金点位为3%起步，最高的甚至达到了8%，这其中不包括套奖励，而为了榨取更大的利润空间，开发商要向贝壳支付佣金预付款，从30万—100万不等，除此之外，2021年与贝壳合作的开发商几乎都欠着贝壳的钱，几百万的欠款数不胜数，当呼和浩特房地产行业面临寒冬之际，贝壳作为依附在房地产行业生存的服务平台，屡屡以霸王式的条款压榨开发商，这么做只能加速行业的衰败。

房地产分销平台模式，房地产分销模式方案

现在的贝壳的确很强大，新房与二手房联动，通过大数据，线上线下相互配合，打压同行，绑架开发商，坑骗购房者，榨取经纪人，这一切的根源只是因为目前呼和浩特没有明确的法令来约束渠道分销，而在其他城市，相关部门和房地产企业已经陆续觉醒，开始出台政策限制渠道分销的野蛮模式。

早在2014年，海南房地产行业由万科等多家房地产企业联合发起抵制渠道分销的行动。2019年，安徽房地产协会针对渠道分销乱象发起通知，建议安徽省新房渠道佣金的最高点数不超过2个点（含跳点）的“限佣令”，在南京，也有开发商联合起来抵制渠道分销，主打去中介化，加强管理，以品牌和品质打动消费者。在呼市整个房地产行业最为艰难的时期，我们需要的是抱团取暖，共克时艰，为呼市房地产行业健康长久的发展而努力，如果渠道分销的佣金点位能够回落到业界认同的1.5%—2%，才能促使房地产行业更好更健康的发展，渠道分销仅是房产销售的辅助手段，而不是毫无底线的巧取豪夺。

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