借名买房协议法律上是否有效,借名买房协议模板

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借名买房协议法律上是否有效,借名买房协议模板

借名买房合同是借名人作为实际出资人以出名人的名义购买房屋，房屋登记在出名人名下，借名人实际享有权益的合同。

房屋作为不动产，其物权变动以登记为公示原则，未经登记不产生物权变动的效力。以出名人的名义购买房屋，则出名人登记在不动产登记簿上，可以直接推定其为权利人享有房屋所有权，包括使用、收益、处分、占有。因此，借名人虽然作为实际权利人但是并没有经过公示，其权利受到限制，遭到损害的风险极大。

鉴于借名买房的风险性，借名人和出名人之间一般具有亲属关系或者其他比较信任的关系，但也正因如此，双方之间可能并不会签署借名买房合同。当双方关系破裂，或者房屋价值快速升值时，双方就有可能产生利益争夺，出名人一般会否认存在借名买房合同，双方争议由此产生。

借名买房合同认定被严格把控，其行为破坏了正常的经济秩序，其正当性受到质疑。借名买房法律关系的认定关键点及难点是双方是否达成了借名买房的合意，双方如果签署借名买房合同那自然不用赘述。在双方未签署借名买房合同的情况下，需要从外在表现进行推定，比如借名人实际支付购房款、税费、住宅专项维修资金、实际居住使用房屋并支付相关费用，对房屋进行装饰装修，保管房产证、票据等相关材料以及有足以使人信服的借名买房的正当理由，有这些表现的前提下，法院进行综合认定，可以高度盖然性的推定出唯一可能性的，则双方之间存在借名买房的合意，即借名买房法律关系成立。仅有形式上的借名买房情形，如果法院认为还有其他可能的，不能得出唯一的可能性即借名买房的话，法院不予认定借名买房合同成立。

借名人借名买房可以有多种目的，包括规避限购、限贷政策，逃避债务，隐藏资产等目的。各地方政府的限购政策规定，不属于法律、行政法规的范围，违反该规定不会导致合同无效，但是对于借用他人资格购买包经济适用房等政策性保障住房的合同会被认定为无效。

借名人直接向法院起诉确认房屋归自己所有或者享有所有权不会得到支持，依据借名买房合同产生的权利仅具有债权请求权，没有物权效力，其可以请求出名人协助办理过户手续以实现合同目的。

借名买房合同未被认定的，双方可能存在其他债权债务关系，借名人可以要求返还出资等损失，被认定无效的还可以要求赔偿房屋增值损失。此时，出名人可以要求腾退房屋并占有使用，借名人的损失将以金钱的方式得到弥补。

法律依据：

民法典 第一百五十三条、第一百五十七条、第二百零九条

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要 第十条条

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见( 试行) 第六条、第十六条

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